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本文摘要：2016年全国商用土地交易中，潍坊以451万平方米成交价面积成全国第一，深圳以697亿元成交价总价和16.9万元/平方米成交价均价居于全国首位。

2016年全国商用土地交易中，潍坊以451万平方米成交价面积成全国第一，深圳以697亿元成交价总价和16.9万元/平方米成交价均价居于全国首位。一起来看2016年全国各大城市商用土地交易活跃度，未来商业地产研发将集中于在哪里？ 录：【商用土地界定范围】不含各类零售商业、酒店办公、专业市场、商服等商业用地。

2016年全国商用土地成交价总面积约2.4亿平方米，成交价总价超过5874亿元，成交价均价约2435元/平方米。本数据报告将主要从2016年全国各省份、7大区域内城市商用土地交易情况展开分析，并总结2012-2016年商用成交价面积、成交价总价、成交价均价的变化特征，以及商用土地成交价情况预测未来发展重点地区。一、2016全国商用土地成交价面积TOP10 1、潍坊成交价总量全国第一，前5城市皆同比上升 从成交价面积来看，2016年商用土地成交价总面积名列前10的是潍坊、南通、重庆、常州、郑州、成都、咸阳、北京、嘉兴、亳州。

除北京外，全部为二三四线城市。2016年，山东潍坊的商用土地成交价面积约451万平方米，居于全国首位，同比上升了16%。其次为南通、重庆等城市。

其中重庆商用土地成交价面积在2015年居于全国首位，2016年同比上升了50%。从同比快速增长来看，TOP10中前5名城市成交价面积皆不如2015年，其中南通、重庆、常州上升显著。咸阳、北京、嘉兴和亳州则涨幅皆多达53%，其中嘉兴涨幅最低，下跌了110%。数据表明，目前嘉兴人均商业面积早已超过1.56平方米，近超强浙江省商务研究院明确提出的0.8-1平方米的合理范围。

2、深圳成交价总价全国第一，大幅度下跌163% 从成交价总价来看，2016年商用土地成交价总价名列前10的分别是深圳、上海、北京、常州、广州、杭州、武汉、郑州、南通、济南。其中，常州以三线城市挤进全国TOP10，数据表明，2014-2017年期间，常州不会追加300余万平方米商业面积，其中8万平方米以上的商业体有19个，到2017年底，常州人均商业面积将约4.8平方米，将与南京、上海等大体非常。

2016年，深圳成交价总价居于全国首位，多达了2015年全国首位北京500亿元的成交价总额，约697亿元，同比快速增长了160%。其次为上海，成交价总价近402亿元，同比快速增长14%。

从同比增长速度来看，深圳、杭州、武汉涨幅皆多达160%，其中武汉涨幅最低，下跌了284%，随着经济较慢发展，武汉作为新的一线城市地位突显，对商业市场需求和吸引力强化，一部分开发商主动入驻并展开商业地产研发。北京、广州、南通降幅皆在两位数，分别为36%、31%、39%。3、深圳成交价均价约16.9万元/㎡，倒数3年居于全国首位 从成交价均价来看，2016年商用土地成交价总价名列前10的分别是深圳、北京、广州、上海、宁德、杭州、台州、南京、潮州、东莞。

一线城市商用土地成交价均价依然领先全国众多城市。2016年，深圳商用土地成交价均价已是倒数3年居于全国首位，超过16.9万元/平方米，同比快速增长了50%，近超强其他城市。

其次为北京，同比快速增长了33%，成交价均价约5.27万元/平方米。从同比增长速度来看，除广州、上海、台州成交价均价皆不如2015年外，其他城市都有有所不同程度快速增长，宁德、杭州、潮州等二三线城市增幅皆多达了100%，其中潮州在2015年转让一幅商业用地，成交价均价仅有为404 元/平方米，而2016年成交价均价一跃为11920元/平方米，增幅约2850%。

二、全国7大区域商用土地交易较为分析 1、华东成交价面积第一，西南和华中更为活跃 从各大区域来看，2016年华东商用土地成交价面积最低，约0.76亿平方米；其次为西南和华中区域更为活跃，皆在0.4亿平方米左右。其中以东北和华南成交价面积最多，分别为0.16亿平方米、0.17亿平方米。与2015年比起，各大区域成交价总量仅有西南区域有4%的微涨，其他区域皆不如2015年，其中以华东降幅仅次于，上升了31%，其次为华北区域，上升了20%。

2、华东成交价总价是华南近2倍，西北和东北低于 从各大区域来看，2016年以华东成交价总价最低，是华南成交价总价的将近2倍。西北和东北成交价总价低于，分别为227.8亿元、180.6亿元。

与2015年比起，2016年华南和华中增长速度更为显著，华南同比快速增长了32%。华东、华北、西南和东北皆有较小降幅，分别上升了15%、19%、17%和21%。3、华南成交价均价是华东2倍有余，西北严重不足900元/㎡ 从各大区域来看，2016年华东虽然成交价面积和成交价总价皆居首位，但成交价均价颇高华南，华南成交价均价是华东2倍有余，约8262元/平方米，近超强其他区域；其中西北成交价均价低于，严重不足900元/平方米。

与2015年比起，华东、华北、东北和西北成交价均价仅有1%-7%的微涨，华南、华中和西南则同比上升，其中华南降幅最低，上升了15%。三、全国典型省份商用土地交易TOP10 1、江苏和山东成交价面积名列全国一二位，皆上升显著 从各大省份商用土地成交价总面积来看，2016年商用土地成交价总面积名列前10的省份分别为江苏、山东、安徽、河南、四川、湖北、贵州、湖南、浙江、云南。

2016年，江苏和山东商用土地成交价面积已倒数3年名列全国第一和第二，但2016年同比上升非常明显，颇高2015年。从同比增长速度来看，江苏、山东、安徽和湖北上升了20-50%，其他省份虽有有所不同程度的快速增长，但除云南和河南分别下跌59%、13%外，涨幅皆不显著。2、广东成交价总价最低，江苏和北京降幅仅次于 从各大省份商用土地成交价总价来看，2016年商用土地成交价总价名列前10的省市分别为广东、江苏、浙江、上海、北京、山东、湖北、河南、安徽、湖南，以华中、华东区域居多。

2016年，以广东商用土地成交价总价最低，约1082亿元，同比快速增长了41%；其次为浙江，成交价总价约706亿元。从同比增长速度来看，广东、浙江、湖北和河南皆下跌显著，江苏和北京降幅仅次于。3、北京、上海和广东成交价均价近超强其他各大省市 从各大省份商用土地成交价均价来看，2016年商用土地成交价均价名列前10的省市分别为北京、上海、广东、天津、福建、浙江、江苏、湖南、江西、重庆。

可以显现出一线及华东、广东地区坐落于全国前茅。2016年，北京商用土地成交价均价近超强全国其他省市，超过5.27万元/平方米，同比快速增长33%。其次为上海和广东地区，其他省市成交价均价皆高于6500元/平方米。

从同比增长速度来看，仅有北京、天津、江苏和江西的成交价均价皆有两位数的增幅，其他省市则皆有有所不同程度上升，其中以浙江、湖南和重庆降幅仅次于，分别上升了35%、40%、25%。四、全国典型城市商用土地交易TOP10 1、华东区典型城市商用土地成交价Top10 （1）潍坊、南通和常州成交价面积近超强其他城市 2016年，华东区商用土地成交价面积名列前10的城市分别为潍坊、南通、常州、嘉兴、亳州、威海、淮安、赣州、湖州、上海，基本以二三线城市居多。其中，潍坊、南通和常州商用土地成交价面积近超强华东区其他城市，全部在400万平方米以上，但比起2015年上升显著，其中以南通降幅最低，上升了35%。2016年上海商用土地成交价面积约188.4万平方米，居TOP10末尾，同比下跌了47%。

（2）上海成交价总价第一，杭州和苏州增长速度最低 2016年，华东区商用土地成交价总价名列前10的城市分别为上海、常州、杭州、南通、济南、南京、泰州、亳州、嘉兴、苏州，其中安徽亳州为五线城市。其中，上海成交价总价居于华东首位，约401亿元，同比快速增长了14%；其次为常州、杭州、南通和济南，其余城市则皆高于60亿元。与2015年比起，TOP10中除常州和南通同比上升外，其他城市皆有较大幅的快速增长，其中以杭州和嘉兴增长速度最低，成交价总价分别下跌了182%、141%。

（3）宁德成交价均价2.7万元/平方米，次于上海 2016年，华东区商用土地成交价均价名列前10的城市分别为上海、宁德、杭州、台州、南京、济南、厦门、福州、常州、苏州。TOP10中，上海成交价均价居于华东首位，约3.45万元/平方米，同比上升了11%。

其次为宁德（四线城市），成交价均价近2.7万元/平方米；其中济南、厦门、福州、常州和苏州成交价均价全部高于8200元/平方米。2016年，宁德有73%的杂货零售用地以拍卖会方式卖出，并有4副地块成交价单价多达7万元/平方米。与2015年比起，宁德、杭州和济南的成交价均价涨幅尤为显著，分别下跌了202%、100%、105%。台州和厦门则降幅仅次于，分别上升了67%、57%。

2、华南区典型城市商用土地成交价Top10 （1）防城港成交价面积第一，河源、澄迈县和深圳增长速度最低 2016年，华南区商用土地成交价面积名列前10的城市分别为防城港、南宁、广州、三亚、河源、澄迈县、柳州、深圳、珠海、儋州。TOP10中，防城港的成交价面积居于华南首位，约115万平方米，主要集中于在2016年12月卖出。

其次为南宁、广州、三亚、河源，皆在102-107万平方米，其余城市成交价面积则全部高于100万平方米。与2015年比起，河源、海南澄迈县和深圳的成交价面积下跌尤为显著，分别下跌了179%、160%、117%。其中，2016年海南澄迈县成交价的商用地块基本为商务金融用地，以产业园研发居多。

（2）深圳成交价总价约697亿元，超强其他9城市之和 2016年，华南区商用土地成交价总价名列前10的城市分别为深圳、广州、珠海、三亚、南宁、汕头、东莞、柳州、澄迈县、河源。TOP10中，城市商用土地成交价总价分化显著，深圳以697亿元的成交价总价多达了其他9个城市之和。与2015年比起，除广州、珠海、南宁和柳州外，其他6个城市成交价总价皆大幅度下跌，其中汕头增幅居首，高达749%，深圳、东莞、澄迈县也皆下跌了150%以上。（3）深圳成交价均价约16.9万元/平方米，下跌50% 2016年，华南区商用土地成交价均价名列前10的城市分别为深圳、广州、潮州、东莞、珠海、中山、佛山、三亚、汕头、惠州，90%为广东省内城市。

TOP10中，深圳商用土地成交价均价最低，超过了16.9万元/平方米，并较上年下跌了50%，其成交价均价多达了广州、东莞、潮州等9个城市之和。与2015年比起，潮州、惠州、中山、佛山、深圳成交价均价的上涨幅度皆较显著，全部为广东地区。其中以潮州涨幅2850%为最低，成交价均价近1.2万元/平方米，主要是年内出售一块杂货零售用地成交价单价超过了1.93万元/平方米。

3、华中区典型城市商用土地成交价Top10 （1）郑州成交价面积第一，益阳、安阳快速增长 2016年，华中区商用土地成交价面积名列前10的城市分别为郑州、宜昌、武汉、长沙、汴京、益阳、安阳、常德、衡阳、荆门。TOP10中，以郑州和宜昌商用土地成交价面积最低，分别约283.8万平方米、247万平方米，且都不如上年成交价情况。

与2015年比起，武汉、汴京、益阳、安阳和衡阳成交价面积皆大幅度下跌，其中益阳涨幅286%为最低，成交价面积约153万平方米。宜昌、长沙和常德则上升显著，其中宜昌降幅仅次于，上升了44%。（2）武汉、郑州成交价总价近超强其他8个城市之和 2016年，华中区商用土地成交价总价名列前10的城市分别为武汉、郑州、长沙、宜昌、株洲、荆州、益阳、衡阳、常德、岳阳，名列前三的皆为省会城市。

TOP10中，武汉商用成交价总价最低，居于华中首位，约157.5亿元，较上年大幅度下跌了284%；其次为郑州，成交价总价约135亿元，也同比下跌了47%。其中武汉和郑州成交价总价近超强其他8个城市之和。与2015年比起，10个城市中，以益阳增长速度最慢，同比下跌了440%，成交价总价约25.9亿元。

长沙和宜昌成交价总价较上年上升显著，分别上升了47%、28%。（3）武汉成交价均价超强1万元/平方米，娄底涨幅仅次于 2016年，华中区商用土地成交价均价名列前10的城市分别为武汉、娄底、郑州、株洲、鄂州、仙桃、长沙、益阳、衡阳、邵阳。

其中，武汉商用土地成交价均价多达1万元/平方米，同比下跌了114%，居于华中首位，年内上海证券交易所共计转让了大约71副地块，基本为商服用地；其次为娄底，成交价均价约7745元/平方米，下跌了163%，也是10个城市中涨幅仅次于的城市。与2015年比起，除株洲、长沙、邵阳外，其他7个城市成交价均价都有有所不同程度下跌。

4、华北区典型城市商用土地成交价Top10 （1）北京成交价面积第一，邯郸、太原也是发展重点 2016年，华中区商用土地成交价面积名列前10的城市分别为北京、邯郸、太原、天津、晋中、呼伦贝尔、承德、张家口、秦皇岛、赤峰。其中，北京商用土地成交价面积居于华北首位，约267.7万平方米，同比下跌了65%。其次为邯郸，成交价面积约162万平方米，同比微降了2%。

与2015年比起，TOP10中有6个城市成交价面积皆有有所不同程度上升，以天津降幅最低，上升了28%，成交价面积约105万平方米。（2）北京成交价总价第一，其他9城市皆高于45亿元 2016年，华北区商用土地成交价总价名列前10的城市分别为北京、石家庄、天津、太原、邯郸、晋中、廊坊、太原、张家口、秦皇岛。其中，北京以318.8亿元成交价总价居于华北首位，其他9个城市皆在45亿元以下，成交价价格水平分化相当严重。

与2015年比起，TOP10中有6个城市成交价价格有所不同程度上升，其中太原和邯郸降幅最低，分别上升了42%、37%。石家庄、晋中则下跌显著，涨幅分别为221%、232%。（3）北京成交价均价第一，超强其他9城市1倍有余 2016年，华北区商用土地成交价均价名列前10的城市分别为北京、天津、太原、石家庄、廊坊、乌海、太原、张家口、秦皇岛、邯郸。

其中，北京成交价均价次于深圳，居于全国第2位，约5.27万元/平方米，同比下跌了33%。其次为天津，成交价均价约6435元/平方米。与2015年比起，除太原、太原、邯郸成交价均价不如上年外，其他城市皆有有所不同程度下跌，其中乌海上涨幅度最低，下跌了345%，成交价均价约2646元/平方米，其次为石家庄，下跌了106%，成交价均价约4774元/平方米。5、西南区典型城市商用土地成交价Top10 （1）重庆成交价面积第一，黔东南和玉溪大幅度下跌 2016年，西南区商用土地成交价面积名列前10的城市分别为重庆、成都、西昌、铜仁地区、玉溪、黔东南、贵阳、昆明、黔南、绵阳。

其中，重庆商用土地面积居于西南首位，约406万平方米，较上年上升了50%；其次为成都，成交价面积约280万平方米。其他8个城市依序之间成交价面积差距并不大。与2015年比起，黔东南和玉溪大幅度下跌，涨幅分别为321%、246%，成交价面积分别约200.8万平方米、191.7万平方米。其他城市中，只有重庆和黔南上升的尤为显著。

（2）重庆和成都成交价总价领先其他城市 2016年，西南区商用土地成交价总价名列前10的城市分别为重庆、成都、昆明、贵阳、西昌、凉山、绵阳、黔南、铜仁地区、黔东南。其中，重庆和成都成交价总价依然领先于西南其他城市，分别为88.4亿元和51亿元，但较上年分别上升了59%、50%。与2015年比起，四川地区的凉山、黔东南成交价面积于是以肆意下跌，涨幅分别约1280%、430%。

其他城市中，昆明、贵阳、西昌、绵阳等城市也下跌显著。（3）遂宁以5879元/平方米成交价均价居首位 2016年，西南区商用土地成交价均价名列前10的城市分别为遂宁、成都、昆明、贵阳、重庆、自贡市、凉山、泸州、保山、达州。

其中，遂宁以5879元/平方米的成交价均价居于西南首位，领先了成都、昆明、重庆等城市，同比下跌了225%。而成都和重庆成交价均价皆不如上年，分别上升了30%、25%，成交价均价分别为3829元/平方米、2572元/平方米。

五、2012-2016年商用土地成交价总结与预测 2012-2016年间全国商用土地成交价总量超过16.32亿平方米，成交价总价约3.47万亿元，成交价均价约2443元/平方米。1、2012-2016年全国土地商用土地成交价面积和成交价总价在2013年超过最高峰、2014年急遽回升，到2016年转入最小值。

全国商用土地成交价均价在5年间变化并不大，基本在2100-2570元/平方米。2、2012-2016年颇受欢迎区域商用土地成交价面积皆在2013年超过最高峰，在2014年急遽下降。

2014-2016年间则渐渐陡峭，发展渐趋理性。其中，华东区商用土地交易仍然活跃于其他各大区域。

3、2012-2016年间华南区成交价均价仍然领先其他6大区域，并在2015年超过最高峰，2016年略为有回升。华东、华中、西南区5年间维持稳定，华北、东北、西北区则在2015年超过最低值，并沿袭到2016年。4、根据2012-2016年间全国各大省份商用土地成交价总量来看，以江苏成交价总量最低，约2亿平方米；其次为山东，成交价总量约1.48亿平方米。

可以显现出未来江苏和山东将是全国商业地产发展最活跃的地区，安徽、湖北、四川、浙江等省份也是未来发展重点。六、结语 目前，一二线城市基于土地资源的稀缺性，供应显著增加，但并不影响其商业地产研发热度，典型如凯德、龙湖、万科等部分品牌房企仍集中于在一二线城市发展，金地、新世界、新城控股等未来则加码在一二线城市布局。

在三四线城市方面，也有众多开发商、品牌商在此布局，同时随着地铁冷的蔓延，三四线城市商用土地交易也更为活跃，其市场还有相当大的掘金空间。但是三四线城市以及四五线城市风险较小，不更容易被市场消化，都不是人口流入地，而是人口流出地。同时因为发展速度的关系，是风险主要集中地。

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